セミナーレビュー「東京の不動産市況を徹底分析」

8月7日(火)、住宅金融支援機構本店1階すまい・るホールで開催されたセミナーは、これからの先行きが心配になる不動産マーケットの最新動向と今後の対応をテーマにしました。第1部では不動産市況アナリストの幸田昌則氏より、「最新不動産市況を徹底解析! 2018年度の不動産価値と今後の予測」とのタイトルで、不動産マーケットを最新データで分析していただき、これからの方向性についてお話しいただきました。

1.最新の不動産市場動向

  1. 需要が一巡し、市況は変化
    アベノミクスによる大幅な金融緩和でこの5年間、日本の不動産は大活況でした。平成の大バブル、リーマン前のミニバブルに続く、3回目のバブルと考えていますが、昨年がピークで需要が縮み始めているのが現状です。
  2. 「選別融資」で、価格調整局面
    前2回のバブル時には、金融機関は一気に不動産融資を止めました。今回の特徴は、借主の属性・物件の立地条件・在庫状況などの要素から融資を選別しながら減らしていることです。不動産価格は調整局面を迎えています。
  3. 「売り物件」が増加
    高齢者は不動産を2つ3つと複数所有していますので、一つの相続から複数の不動産物件が売りに出るという、少子高齢化社会への構造変化に伴う売り物件増加を迎えています。
  4. 不動産市場は二分化
    家賃を払うより買った方が良いという、「価格で買う」どちらかと言えば所得の低い人達のマーケットと、この場所が欲しい、この建物が欲しいという、「価値で買う」富裕層の人達とに、不動産マーケットは二分化しています。
  5. 価格の格差拡大
    大都市圏・地方圏、商業地・住宅地、駅から徒歩圏・バス便地域など、人口増加、公共交通機関の充実などで、不動産価格の価格差が拡大しています。

2.今後の視点と対応

  1. 価格の調整局面を視野に
    金融機関の選別融資、日銀の利上げ容認などから、首都圏の不動産市場は昨年春から秋がピークで、少しずつ調整局面に入っています。
  2. 賃貸住宅市場の二極化
    賃貸住宅の供給量は減少しますが、止まることはありません。空室への懸念、賃料の限界などが言われていますが、利便性の良い立地条件では賃料は上昇しており、「平均値」では実態を表せない時代になっています。
  3. 利便性重視へ
    大バブル時には都心の価格が上昇し、多くの人達が郊外へ出て行きました。最近では、三大都市圏の賃貸住宅に住んでいる人達は、住み替えでどんどん都心に近寄ってきています。利便性重視です。
  4. 質を考えた資産組み替えを
    不動産も質が問われる時代です。都心・駅近の、価値が増えていく資産に重点を置いた資産組み替えの必要があります。
  5. 人生100年時代の資産活用
    長生きをすることは、それだけ多くお金が必要だということです。予想しているより長生きをするために資産全体を有効活用して、長い老後生活の資金をどうやって捻出するか考える時期に来ています。

セミナー、相談会の様子