近年、日本の夏は台風やゲリラ豪雨、線状降水帯による集中豪雨など、極端な気象現象が常態化しています。これらの異常気象は、マンション・アパートなどの集合住宅にとって、雨漏り・漏水・浸水といった深刻なリスクをもたらします。防水対策は、建物の資産価値を守るだけでなく、入居者満足度の向上にも直結する重要な管理業務です。東京共同住宅協会では、賃貸住宅オーナー・管理者の皆様に向けて、夏本番前に実施すべき防水管理のポイントを5つの視点から解説します。

1. 屋上・バルコニーの防水層を点検し、雨水の侵入を防ぐ

屋上は紫外線や風雨の影響を受けやすく、防水層の劣化が進行しやすい箇所です。ひび割れや膨れ、剥がれなどの症状が見られた場合は、早急な補修が必要です。バルコニーでは、排水口の詰まりが浸水リスクを高めます。特に1階や半地下の住戸では、排水不良による被害が顕著になるため、定期的な清掃が不可欠です。
🔍チェックポイント：
　・屋上の防水層を目視点検（年1回以上）
　・バルコニーの排水口清掃（月1回以上）
　・台風前後の排水経路確認

2. 外壁・シーリング材の劣化を見逃さない

外壁や窓枠周辺のシーリング材（コーキング）は、雨水の侵入を防ぐ重要な防水部材です。築10年以上の建物では、硬化やひび割れが進行している可能性が高く、専門業者による診断が推奨されます。
🔍チェックポイント：
　・外壁の目視点検（年1回以上）
　・シーリング材の硬化・剥離の確認
　・必要に応じて打ち替え工事を検討

3. 雨どい・排水管の詰まりを防ぎ、外壁劣化を抑制

雨どいや排水管の詰まりは、外壁に雨水が直接当たる原因となり、塗装の剥がれや汚れの蓄積を招きます。接合部のズレや破損も、建物の基礎部分に悪影響を与えるため、定期的な点検が重要です。
🔍チェックポイント：
　・雨どいの清掃（年2回：春・秋）
　・台風前後の排水管点検
　・雨天時の排水状況を確認し、異常があれば即対応

4. 共用部の防滑対策で入居者の安全を確保

雨天後の共用廊下や階段は滑りやすく、転倒事故のリスクが高まります。防滑マットの設置やすべり止め塗料の施工に加え、緊急時の対応マニュアルを整備し、入居者への周知を徹底しましょう。
🔍チェックポイント：
　・防滑マットの設置
　・階段・廊下へのすべり止め塗料施工
　・緊急連絡網・対応マニュアルの整備と周知

5. 予防点検で修繕コストを最小限に

雨漏りが発生してからの対応では、修繕費用が高額になるだけでなく、入居者の信頼を損なう恐れがあります。予防的な点検とメンテナンスをルーチン化することで、長期的な資産保全が可能になります。
🔍チェックポイント：
　・防水点検（年1回以上：梅雨前・台風前）
　・点検結果の記録と履歴管理
　・修繕計画に防水工事を組み込み、予算化

🚨 まとめ｜防水管理は「資産保全」と「入居者満足」の両立に不可欠
近年の異常気象により、台風やゲリラ豪雨、集中豪雨による雨漏り・浸水被害が賃貸住宅に深刻な影響を及ぼしています。こうした気象リスクに対して、防水対策の強化と定期的な点検・メンテナンスの実施は、建物の長寿命化と資産価値の維持に直結する重要な管理業務です。屋上・外壁・排水設備・共用部など、雨水の侵入経路となり得る箇所を定期的に点検し、早期に異常を発見・対応することで、高額な修繕費の発生や入居者からのクレームを未然に防ぐことが可能です。また、予防的なメンテナンスをルーチン化することで、管理コストの最適化と空室リスクの低減にもつながります。

防水管理は単なる修繕対応ではなく、「資産保全」「入居者満足」「経営効率化」の三位一体を実現する戦略的な取り組みです。何も起きていない今こそ、賃貸住宅オーナー・管理者の皆様には、防水対策の見直しと強化をおすすめします。