サブリース契約をご存知ですか

家主さんの所有する建物をサブリース事業者が借上げ、その事業者が入居者に転貸すること、つまり「又貸し」を条件とした賃貸借契約を「サブリース契約」と言います。「一括借上げ」や「家賃保証」とは異なりますが、サブリース契約は転貸を条件とした借上げであり、わかりやすい家賃保証とも言われています。 　

サブリース契約は、以下のようなメリットがあると言われています。
・管理業務を一括して任せられるので、家主さんの手間を最小化できる
・家賃が保証されるので安心
・家賃滞納リスクを回避でき、収益の見通しが立てやすい

サブリース契約の問題点とは

逆にサブリース契約には以下のような問題点もあると指摘されています。
・一般的に借り上げ賃料と実際の入居者との賃貸借に基づく賃料に10～20％程度の差があり、家主さんの家賃収入を最大化できない
・手取りの家賃収入が少なくなるため、売却時の金額面で不利となることがある
・サブリース事業者の倒産リスクも考慮する必要がある
・家主さんは、入居者を選べない
・建物の維持管理履歴やメンテナンスがいい加減な場合、修繕等に莫大なコストが掛かる場合がある
・サブリース契約書の内容が、サブリース事業者に有利になっていることがある

しかし、なによりも一番大きなリスクは、プロとして家主さんよりも知識のある事業者であるにも関わらず、借地借家法により借主であるサブリース事業者が守られていることです。契約の内容によっては、借地借家法の保護により家主さんに「正当事由」がないと、サブリース契約の解約も更新拒絶もできません。

サブリース契約をやめるときの注意点とは

（１）サブリース契約の解約は困難
借地借家法による借主保護の観点から、解約においても「正当事由」が必要。その前提の上で、サブリース事業者と交渉することになります。

（２）貸主からの解約が認められる場合
・貸主、借主の双方の合意があるとき
・正当事由が認められたとき
但し、サブリース事業者にも様々な事情があり、解約に合意できる場合もあります。

（３）解約の流れ

（４）解約引き継ぎで確認すべき注意事項
・現在の入居状況、契約条件、どんな入居者か（賃貸借契約書の引継ぎ）
・滞納の有無やその状況
・鍵、ポスト番号の引継ぎ
・（入居者加入の）家財保険、保証会社の引継ぎ
・サブリース事業者の独自サービス、家具家電付き物件などの有無や引継ぎ方法
・メンテナンスが十分なのか
・借主や近隣とのトラブルはないか

以上のように、いざサブリース契約を解約できる場合でも、様々な注意点があります。
東京共同住宅協会では、サブリース契約でお困りのご相談も承っておりますので、お気軽にご相談ください。