賃貸住宅経営を続けていれば建物は必ず老朽化します。賃貸住宅においては「まだ使えるから大丈夫」という発想では、経営が成り立たなくなってしまうケースが多く、いつかは建て替えやリノベーションといった重大な選択を迫られることになります。それぞれのメリット・デメリットをしっかりと理解し、どちらを選ぶべきかを慎重に見極めましょう。

賃貸住宅の建て替えは早目の決断が必要

建物には構造によってそれぞれ「法定耐用年数」が定められており、建て替え等を考える上での一つの目安となります。しかし、これはあくまで減価償却費を計算する際の基準となる数値であり、寿命を表すものではありません。また、メンテナンスや使い方によっても寿命は変わってきます。
　更に、賃貸住宅の建て替えについては、ご自身がお住まいになる建物とは違い、経営上の視点が必要となり、建物の寿命だけで建て替えのタイミングを計るべきではありません。まだ使える状態であっても、入居者から敬遠されるようであれば賃料収入が途絶えてしまうからです。築20年、30年を超えて老朽化が進み、賃料や入居率の下落が目立つようになったのであれば、リノベーションによる建物の再生や建て替えといった抜本的な対策も視野に入れて対策を検討する必要があるでしょう。
賃貸住宅においては「まだ使えるから大丈夫」という発想では、経営が成り立たなくなってしまうケースが多いのです。

建て替え・リノベーションの選択

建物が老朽化した際には、建て替えをするかリノベーションをするかでお悩みになるケースが多いですが、どちらが有利になるかはケースバイケースであり、ご自身の建物に適した方法を選択する必要があります。

例えば、建物の老朽化が著しく、構造自体の寿命があまり残っていない場合や、耐震性に難がある場合には、建て替えを選択した方が賢明でしょう。リノベーションを行ったとしても、その費用を回収できるだけの時間が建物に残されていない可能性が高いからです。

また、現状の建物の容積率に余裕がある場合には、容積率を最大限活用して現状よりも戸数の多い建物を建てれば、より多くの賃料収入を得る事ができます。反対に、建築基準法などの改正により、建築当時よりも高さ制限や日影規制が厳しくなり、建て替えた場合には当時よりも小さな建物しか建てられないというケースもあります。これは既存不適格建築物とよばれ、そのような場合には、建て替えではなくリノベーションを選択することで、戸数を減らさずに建物を再生させることが出来ます。

綿密な事業計画が重要

既存の建物を取り壊して建て替えを行えば、当然ながら新築物件という扱いになります。築年数はお部屋探しをする際に着目する重要なポイントであり、入居率と家賃の上昇に大きな期待が持てます。

しかしながら、家賃が上昇したとしても、借り入れをした場合には、同時に多額の返済が生じることになる為、本当に採算が取れるかどうかの見極めが非常に重要になります。賃貸住宅経営は長期にわたる事業であり、事前の綿密な計画無くして成功はあり得ないのです。

建て替えなのか、リノベーションなのか、知識をお持ちでないとご自身で判断されるのはとても難しいことです。

東京共同住宅協会では、賃貸経営・建て替え・リフォーム・リノベーションでお悩みやお困りなどのご相談も承っておりますので、お気軽にご相談ください。