東住協は賃貸住宅経営者の支援を通じ共同住宅の改善と社会福祉の増進に貢献する公益法人です

初期滞納（入金の約束期日から3日以内）・・・先ず電話。

▽

一週間滞納・・・状況をみて催促状（普通郵便または書面をポストイン）若しくは訪問

▽

2週間滞納 さらに催促状（配達証明など）・並行して電話催促・訪問催促
『待って欲しいなどの回答には』 誓約書による支払いの約束 保証人に連絡し協力要請

▽

1ヶ月滞納 催促及び解約予告状（内容証明・相当の猶予を与えて期限を定める） 並行して電話催促・訪問催促
『入金なければ強硬手段もありえますよ・・』

▽

2ヶ月滞納 催促及び解約予告状（内容証明・期限以降は不法占拠とみなす・・） 並行して電話催促・訪問催促
『強硬手段をとらざるを得ない・・』

▽

3ヶ月滞納 催促及び解約明渡し通知（内容証明・契約は解除されました・・〇〇日以内に出て行くように・・債務には法定利息を付して・・）

▽

キーワード：不履行の場合は『即時契約解除』を明記『支払いの意思なきものとみなし』、『信頼関係毀損』等々

↓

●合意解約に至った場合（賃貸契約解除並びに建物明渡し契約書）
ａ.解約日の明示、以後専有権限の無いことを確認
ｂ.明渡し期限の明示
ｃ.滞納家賃残高の確認と支払期限の明示
ｄ.原状回復義務及び敷金精算方法の明示
ｅ.残置物の所有権放棄及び処分の委任、費用負担等

面談、手紙等により誠意ある支払いを要求 （信頼関係毀損により契約継続できない旨を警告）

毀損個所の撮影（入居前と明渡し時の比較）
自己負担分の修繕個所確認及び費用の見積り
鍵の返却及び鍵交換（即時）
公共料金ストップ及び名義変更
移転先住所の確認
滞納残高確認、未清算残高の処理方法確認

行動を起こす前に、専門家に必ず相談することが大切です。

賃貸住宅経営には、入居者とのトラブルはつきものですが、その中で一番 多いのが家賃滞納です。悪質な入居者は督促してもなかなか支払いをして きません。最終的に裁判や調停をしても滞納家賃は回収できず部屋の明渡 しで決着つく場合がわりと多い事が現状です。これは、滞納家賃請求金額 に対して弁護士費用と時間が割とかかってしまうので、ある程度のところ で家主が妥協してしまうからです。 平成１６年３月３１日からスタートした小額訴訟（６０万円以下の支払いの 請求を目的とする訴え）の制度を利用すれば簡易裁判所で個人で申し立て ができますが、明渡しの判決を求めることは出来ません。

Ｑ　　賃借人が、海外出張に出たまま３ヶ月間家賃が滞納になっています。

Ａ　　一般的に３ヶ月の家賃が滞納されている場合は債務不履行及び信頼関係の殷損により契約を解除することができますが、その為には解除通知（○月○日迄に支払いの無い時は契約を解除する） が本人に届く必要があります。 この場合の本人は海外出張に出ている為、通知が本人に届かない可能性 がありますので、国内に連帯保証人がいるのであれば、連帯保証人に家賃の請求をするほうが現実的です。

※契約更新後の保証人の責任 期間の定めのある建物賃貸借契約において、賃借人の為に保証人が賃貸人と間で保証契約を締結した場合には、保証人が辞退の趣旨をうかがわせるような特段の事情が無い限り、更新後の賃貸借人から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを免れない。

□ 賃貸借契約書はありますか？

□ 連帯保証人の印鑑証明書はありますか？

□ 賃貸借契約書の特約条項の内容を把握していますか？

□ 賃借人の職業、家族関係を知っていますか？

□ 賃借人の支払い能力はありますか？

□ 賃借人が１回でも滞納したことがありますか？

□ 他の居住者とトラブルがありませんか？