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土地活用プランナー

4月からの空室対策 〜リスクを減らし、賃貸経営の成功確率を高める方法〜

4月になってから空室が目立つ

 どんなに立派なアパートを建設しても、入居者がいなければ経営が成り立たず土地活用の成功には至りません。全国の賃貸住宅の空室率は増加傾向にあり、長期空室物件も増加の一途を辿っています。その理由は様々ですしエリアによっても対処方法が若干違うようです。まずは何が理由で空室なのかを客観的に分析してみる事が大切です。

ステップ1 空室・退去の原因を探る

● 入居者が利便性の悪い(郊外)場所から良い場所(中心部)に住み替えている。
● 中心部に新築分譲マンションが大量供給され賃貸からの脱出が増加した。
● 老朽化した実家を二世帯住宅に建替えて親と同居する。
● マンションデベロッパーが売れ残り分譲マンションを賃貸に回している。
● 新興の小規模オーナーが先行きのリストラ、退職金、年金不足対策として安定収入確保のため参入を始めており供給過剰気味である。
● 入居率の悪い事務所ビルをリフォームして賃貸マンションへの用途変更(コンバージョン)が増加している。
● 不景気による親の収入の減により学生など子供への仕送りが困難になり自宅から通える 学校に通わせる、又は仕送り減少により安賃料の物件に住み替えている。
● 不景気による影響で会社の住宅手当がカット、又は減少により自宅に戻る層が増加など

ステップ2 対策

 建物は年々古くなります、新築時をピークとしてそのまま賃料が横ばいに行く時代ではありません、しかし工夫次第では賃料を下げずに次の入居者を決定させる事もできます。しかし、大半はそのようにはいかず、値下げを余儀なくされています。

対策1 賃料の値下げ

(例)月額10万円の部屋の場合
 値下げをせずに空室期間6ヶ月目に契約した場合、60万円の損、1年間の収入は10万×6ヶ月=60万円(3年間では、60+120+120=300万円)
 5000円を値下げしてすぐ決まれば1年間で95000×12ヶ月=114万円(3年間では、114+114+114=342万円)5000円値下げしてすぐ決めた方が3年間でも42万の得となります。
 自動車は年式が古くなるほど、価格が下がります、建物も同じと考えてください。 

 値下げをすると入居者の質が落ちるのではないかと言う事を良く聞きます。実際は物を買う時に安くて良い物を買いたいと思う気持ちは誰でも同じです。後は入居審査をしっかりやればその後のトラブルは回避できます。今の時代、大半のお客様は賃料を値切ってきますし、今や当たり前の事と考える事です。
値下げをすると他室の既存契約者から自分の契約賃料の方が高いので値下げしてくれと言われるのではないかと言う事も良く聞きます。その場合は値下げした契約者に対して秘密保持の念書を書かせる方法があります。

対策2 『募集条件の緩和・見直し』

 ペット飼育可にする。但し既存入居者との関係があるので注意が必要です。
高齢者対応可にする。各市町村によって入居支援や補償があるところもありますので調べてみるのも良いでしょう。また、地域によっては敷金・礼金・更新料の見直しも一考です。

保証人なしで、保証会社と連携する。保証会社が倒産することもありますので良く選びましょう。優良管理会社を選んで滞納保証をしてもらう方法もあります。

対策3 『頼んでいる不動産会社の見直し』

空室の50%は頼んでいる不動産会社に原因が有ると言っても過言ではありません。その不動産会社の募集方法・募集チラシ等によって大きく差がでます。募集方法は自社だけではなく他業者にも募集応援依頼をしているか、インターネットや情報誌を活用しているか、募集チラシは綺麗に見やすく出来ているか、そのあたりが重要です。どんなに良い物件でも募集方法が悪いとなかなか決まらない事もありますので要注意です。

※このような不動産会社に頼んでいるのであれば不動産会社を替える事も検討しましょう。

1.土日祭休んでいる。
部屋探しのお客様の80%は、土日祭に探し歩いています。この大事な日に休んでいるよ うでは、部屋はきまりません。

 

2.お客様にチラシのコピーだけ渡して物件の案内をしない。
案内の重要性はお客様とのコミュニケーションです、これが無ければ決まりは良くありません。


3.募集間取図面が見にくい、古い、汚い若しくは、無い
募集チラシを見やすくきれいに作っていれば、その物件もきれいのかなと思わせます。

物件を見なければその部屋は絶対に決まりません、募集チラシとは物件を見に行かせる最大の武器なのです。


4.社員がコロコロ入れ替わる(辞める)
社員の定着率が良い不動産会社は良いのです。
長く勤めていれば、その物件周辺、土地勘を把握します。そうすればお客様を案内する時に最短距離にて案内をしたり、
スーパーや学校、その他の施設にも熟知しているのです。

対策4 『所有の物件はしっかり管理が出来ていますか?』

丁寧で入居者目線に立った管理及清掃、日常の修繕が肝心です。住む人の気持ちになり自分の所有物件を可愛がりましょう。

 

1. 郵便ポスト周辺にチラシが散乱していないか。

2. 自転車置場は整理されているか。

3. 敷地内(庭含む)雑草が伸びていないか。

4. 階段の下は放置荷物や蜘蛛の巣がないか。

5. 共用廊下、エントランスにゴミが落ちていないか。

6. 共用廊下、エントランス、バルコニー(ベランダ含む)中庭等に物置やベビーカー、車のバッテリー、タイヤ等を置いていないか。

7. 鉄部(階段、バルコニー、柱等)が錆びていないか、若しくは塗装が剥げていないか

対策5 『物件の間取、設備、仕様は入居者ニーズに合っていますか?』

 部屋の間取、設備、仕様は空室対策にはとても大事のポイントです。大家さんは常に時代に合った間取、設備等を勉強して場合によっては大規模なリフォームも必要となります。大切な事は最新の賃貸市況を熟知している人をパートナーに置き的確な相談、アドバイスをいただく事が望まれます。

※空室で悩んでいる大家さんは近隣の競合している物件を見学して最近の人気設備、仕様、間取りを常に把握する事が大切です。

アパート経営のパートナーについて

 最後に、管理や空室対策とも密接に関わるのが、パートナーの存在です。 多くの場合は管理会社に業務代行してもらうでしょうが、アパートが竣工後からその管理会社とのパートナーシップが重要になっていきます。日常的な管理業務から、入居募集、クレーム処理とあなたの代わりになって業務を推進してくれるパートナーはその仕事の出来不出来によってはアパート経営そのものに大きく影響していきます。

パートナーである管理会社を選定する上では、
(1) 業務遂行における誠実さ確実さ
(2) 業務委託報酬・リフォームの取り扱いの明確化
(3) アパート経営上の提案・助言
(4)機動力(スピーディな対応)
について重視すべきでしょう。

まとめ

 業務を誠実に確実に実施するのは当然の事ですが、一部管理会社では多数の物件やオーナーとの関わりから十分な業務遂行が出来ていないケースも見受けられます。日頃気づかない入居者視点でのアパート経営への提案事項も管理会社ならではのものです。低コストで実施できる改善策の提案があれば積極的に取り組む事で空室率の改善にも繋がります。 東京共同住宅協会では、責任をもって管理していただける会社をご紹介できますので、いつでもお問合せください。

 ※年に4回発行される東京賃貸住宅新聞より抜粋
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