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土地活用プランナー

現状回復トラブル防止策

東京ルール

 東京では平成16年10月1日より東京ルール(賃貸住宅紛争防止条例)が施行されました。

内容として
●退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが基本であること
●入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが基本であること
●賃貸借契約の中で、借主の負担としている具体的な事項
●修繕及び維持管理等に関する連絡先

※上記の説明を仲介会社が契約時に書面にて行い、説明後、契約者より署名捺印を頂く事が原則となります。
 東京ル−ル施行後、原状回復に関係する相談事例は減少しました。しかし貸主は東京ルール施行前と比べ修繕費用が増加したのが現状です。
施行後、間も無く、多くのアパート所有者より、大家いじめの条例だとの相談が集中しました。しかし最近では、それも沈静化してきている状況です。

 

トラブルの防止策

1.東京ル−ル説明書面に記載の必要な事項としてハウスクリーニング費用の金額(暴利でない金額)。
クリーニング費用が相場よりも明らかに高い金額を記載した場合は約定が無効となる可能性があります。
2.入居中の水道ゴムパッキン・管球等の日常消耗品の交換は借主負担とする旨の約定を記載する
3.部位の損耗・消耗における、費用負担割合を事細かく記載する。
4.必ず退去立会いをして、その場にて費用負担を決める。
5.畳・襖等の交換を借主に負担させたい場合は、募集図面・重要事項説明書・賃貸借契約書・東京ルールの説明書全てに借主負担の旨を記載する。
但し、争った場合は無効とされる可能性がありますが、借主に充分(くどいぐらい)書面にて説明・認知させる事が大切です。
6.入居前と退去後の室内写真は必ずとっておく

もし、法的に争った場合は、入居前の写真と退去後の写真の提出を求められます、その時に物的証拠が無ければ、大家さんが不利となる事は言うまでもありません。

定期借家契約の終了に際しての注意点

 (1) 定期借家契約の期間が 1年以上であるときは、期間満了の 1年前から 6か月前までの間(「通知期間」といいます)に、賃貸人が賃借人に対して期間満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をすることが必要となります。

(2) もっとも、建物の賃貸人が通知期間経過後に賃借人に通知した場合には、賃貸人はその通知の日から 6か月を経過すれば賃借人に対して賃貸借契約の終了を主張できます。但し、契約終了の通知を忘れてしまい、期間の満了を過ぎてしまった場合は普通借家となってしまい、明渡を求める事が出来なくなります。

敷金返還の代行をする業者が出てきたら

敷金の返還交渉の代行(退去者の依頼による)を専門に扱う業者が増加しています。
主に司法書士や行政書士が、「悪徳大家から敷金を全額取り戻す方法」と謳い文句にして商売をしており、退去者の代行若しくは影武者となり大家さんもしくは賃貸管理会社に全額返金が無ければ、法的手段に入る旨の内容証明書をお送りつけてきます。
その場合は、全面的に争うのも良いのですが、上記@〜Eまでが行われているかにより、法廷闘争の勝敗が左右されます。
もし代理人が出てきても決して焦らず驚かずに冷静に対応しましょう。あくまでも契約書、東京ルールの約定通りに話を進めて行きます。
いずれにせよ、トラブルが発生しましたら、まずはご相談ください。


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